Faena cruza el río: un nuevo megaproyecto residencial puede transformar otra entrada a Brickell

Determinados nombres aparecían casi automáticamente: Brickell, Miami Beach, Sunny Isles, Edgewater y Downtown.

Pero el mapa inmobiliario de Miami continúa expandiéndose.

Ahora hay otro corredor que merece mucha más atención:

el Miami River.

Faena, una marca que ya dejó una huella profunda en Miami Beach, está desarrollando una nueva visión sobre el río: Faena Residences Miami, concebido como parte de un distrito de varios bloques que combinará residencias, arquitectura, cultura, espacios públicos, wellness y actividades vinculadas al waterfront.

El proyecto residencial está diseñado por Rafael Viñoly Architects y representa el primer proyecto residencial independiente de Faena sobre el Miami River.

Pero para mí, la historia realmente importante no es solamente Faena.

La historia es lo que Faena puede significar para el futuro del Miami River.

El Miami River está dejando de ser el patio trasero de Brickell

Durante décadas, el río tuvo una función muy diferente a la imagen residencial de lujo que hoy comienza a desarrollarse.

Actividad marítima, industria, pequeños negocios, restaurantes, propiedades antiguas, terrenos subutilizados y usos muy diferentes convivieron a pocos minutos de algunos de los terrenos más caros de Miami.

Eso generó una paradoja.

Por un lado tenemos Brickell, convertido en uno de los distritos financieros y residenciales más importantes del país.

Por otro tenemos Downtown Miami, atravesando una transformación residencial extraordinaria.

Y entre ambos existe un río navegable conectado directamente con Biscayne Bay.

Era razonable pensar que tarde o temprano el capital inmobiliario comenzaría a mirar ese waterfront de otra manera.

Eso está ocurriendo.

¿Qué es Faena Residences Miami?

La propuesta de Faena para Miami River es mucho más ambiciosa que desarrollar simplemente un edificio residencial.

La visión anunciada contempla dos torres residenciales frente al río, acompañadas por un espacio cultural de aproximadamente 45,000 pies cuadrados.

Faena ha descrito alrededor de 440 residencias dentro del conjunto y plantea que el proyecto se convierta en el corazón de un nuevo Faena District Miami River, extendido aproximadamente a lo largo de tres bloques.

El concepto incorpora componentes relacionados con:

• residencias;
• arte y cultura;
• wellness;
• marina;
• espacios recreativos;
• gastronomía;
• espacios públicos;
• y conexión con el Miami River.

Eso es importante porque cambia la naturaleza del proyecto.

No se intenta construir solamente un lugar donde vivir.

Se intenta crear un destino.

De edificio a distrito: una diferencia fundamental

En desarrollo inmobiliario existe una enorme diferencia entre construir una torre y crear un distrito.

Una torre puede mejorar una parcela.

Un distrito puede modificar la percepción de toda una zona.

Lo vimos parcialmente con desarrollos que transformaron Brickell.

Lo hemos visto con nuevos proyectos en Edgewater.

Y estamos comenzando a observar fenómenos similares en North Bay Village y otros sectores de Miami.

Cuando una inversión importante llega acompañada por:

espacios públicos, restaurantes, cultura, paisajismo, marinas, comercio y nuevas residencias,

el impacto puede extenderse mucho más allá de los límites legales del proyecto.

Y eso es exactamente lo que debemos observar en el Miami River.

¿Por qué Faena importa tanto?

Porque Faena no llega a Miami como una marca desconocida.

Ya existe una asociación muy fuerte entre Faena y Miami Beach.

Su presencia allí ayudó a crear una identidad específica alrededor de hospitalidad, arquitectura, diseño, arte y residencias de alto nivel.

Ahora la marca intenta trasladar parte de ese concepto hacia una ubicación completamente diferente.

Eso genera una pregunta muy interesante:

¿puede una marca ayudar a cambiar la percepción inmobiliaria de un corredor entero?

Mi respuesta es que puede contribuir significativamente.

Pero no puede hacerlo sola.

Para que exista una verdadera transformación del Miami River serán necesarios múltiples proyectos, infraestructura, conectividad, espacios públicos y tiempo.

Faena puede funcionar como catalizador.

El verdadero activo es el agua

Miami tiene capacidad para continuar construyendo miles de unidades residenciales.

Pero existe algo que no puede producir artificialmente:

más waterfront natural.

Y eso convierte al Miami River en un activo particularmente interesante.

No estamos hablando solamente de tener una vista al agua.

Estamos hablando de un río navegable conectado con Biscayne Bay, rodeado por uno de los centros urbanos de mayor crecimiento de Florida.

Eso permite combinar:

vida urbana + waterfront + navegación + proximidad a Brickell + proximidad a Downtown.

Pocas ubicaciones pueden ofrecer simultáneamente esas características.

El Miami River puede convertirse en una extensión natural de Brickell

Geográficamente, el río no está lejos de Brickell.

Está integrado con él.

Sin embargo, psicológicamente, durante muchos años compradores e inversionistas los percibieron como mercados diferentes.

Eso puede comenzar a cambiar.

Cuando aparecen nuevos proyectos de alto nivel, mejores espacios públicos, restaurantes, marinas y nuevas conexiones peatonales, la frontera mental entre barrios comienza a desaparecer.

El comprador deja de pensar:

“Estoy fuera de Brickell.”

Y comienza a pensar:

“Estoy a minutos de Brickell, pero frente al río.”

Esa diferencia de percepción puede tener enormes consecuencias inmobiliarias.

El efecto Brickell City Centre

Otro elemento importante es la proximidad con Brickell City Centre.

Faena destaca precisamente la relación entre su ubicación frente al río y el ecosistema urbano de Brickell.

Esto importa porque el valor residencial de una propiedad no depende exclusivamente del edificio.

Depende también del ecosistema que puede alcanzarse desde él.

Restaurantes.

Oficinas.

Comercio.

Transporte.

Entretenimiento.

Servicios.

Waterfront.

Cuantos más elementos puedan combinarse en una ubicación, mayor puede ser su atractivo para determinados compradores.

El fenómeno de las branded residences

Faena también forma parte de otra tendencia muy importante del mercado de Miami:

las branded residences.

Miami se ha convertido en uno de los principales laboratorios mundiales para este producto.

Hotelería, automóviles, moda, diseño y otras marcas están entrando en el mercado residencial.

¿Por qué?

Porque determinados compradores de alto patrimonio ya no buscan simplemente un apartamento.

Buscan una experiencia.

Y están dispuestos, en algunos casos, a pagar una prima por:

servicio, reconocimiento internacional, diseño, exclusividad y asociación con una marca.

Pero una marca no convierte automáticamente una compra en buena inversión

Este punto es fundamental.

Un comprador nunca debería pensar:

“Es Faena, por lo tanto necesariamente aumentará de valor.”

No funciona así.

Una propiedad puede ser extraordinaria y estar demasiado cara.

Otra puede tener una marca menos reconocida y ofrecer mejores números.

El inversionista debe separar dos preguntas:

¿Es un excelente producto?

y

¿Es una excelente inversión al precio que estoy pagando?

No son necesariamente lo mismo.

El precio por pie cuadrado sigue importando

En cualquier proyecto de construcción nueva analizaría, entre otras cosas:

precio por pie cuadrado;

ubicación dentro de la torre;

altura;

orientación;

vista;

plano;

estructura de depósitos;

costos de mantenimiento;

política de alquiler;

fecha proyectada de entrega;

competencia existente;

competencia futura;

y potencial mercado de reventa.

En branded residences agregaría otra variable:

¿cuánto de la prima que estoy pagando corresponde realmente a la marca?

Y luego preguntaría:

¿el próximo comprador estará dispuesto a pagar esa misma prima?

Ese análisis es mucho más útil que comprar simplemente porque un proyecto está de moda.

¿Qué puede pasar con los terrenos alrededor de Faena?

Aquí comienza, para mí, la parte más interesante de la historia.

Cuando un desarrollador importante compromete capital en una zona, otros desarrolladores observan.

Cuando una marca internacional llega, propietarios de terrenos observan.

Cuando aparecen precios residenciales superiores, brokers e inversionistas observan.

Y cuando todo eso ocurre simultáneamente, las expectativas sobre el valor futuro del suelo pueden comenzar a cambiar.

Una propiedad que actualmente produce determinado ingreso puede adquirir un segundo valor:

su potencial de redevelopment.

El efecto assemblage

Supongamos que existen varias parcelas pequeñas contiguas.

Individualmente quizá no permitan un proyecto particularmente atractivo.

Pero juntas pueden producir un terreno mucho más interesante.

Ahí aparece el assemblage.

Los desarrolladores comienzan a comprar propiedades vecinas para formar parcelas mayores.

Eso puede generar oportunidades para propietarios que nunca imaginaron que su propiedad podía formar parte de un proyecto importante.

Pero también genera riesgos.

No todos los assemblages se concretan.

No todos consiguen aprobación.

No todos consiguen financiamiento.

Y no todos llegan a construcción.

Por eso nunca debemos valorar una propiedad basándonos exclusivamente en lo que podría construirse.

Hay que estudiar lo que realmente puede aprobarse.

La zonificación será fundamental

Si queremos entender hacia dónde puede ir el Miami River, no alcanza con mirar renderings.

Hay que mirar mapas.

Zonificación.

FAR.

Altura.

Uso permitido.

Setbacks.

Acceso al río.

Servidumbres.

Infraestructura.

Flood zones.

Derechos marítimos.

Y posibles incentivos.

Para un inversionista profesional, esa información puede ser mucho más valiosa que una fotografía bonita del proyecto terminado.

Los edificios antiguos pueden entrar en una nueva ecuación

Hay otra consecuencia potencial.

A medida que aumenta el valor del terreno, algunos edificios antiguos pueden comenzar a ser evaluados de manera diferente.

Ya no solamente por:

rentas;

estado físico;

o precio de sus unidades.

También por:

el terreno que ocupan.

Este fenómeno es particularmente importante en Florida después de los cambios relacionados con inspecciones, reservas estructurales y costos de mantenimiento de condominios antiguos.

Un edificio que necesita millones de dólares en reparaciones puede enfrentarse a una decisión completamente distinta si simultáneamente ocupa un terreno extremadamente atractivo para redevelopment.

No significa que todo edificio antiguo será demolido.

Pero la ecuación económica está cambiando.

Nuevos proyectos pueden beneficiar y perjudicar al mismo tiempo

La transformación urbana casi nunca produce un solo efecto.

Un propietario puede beneficiarse porque:

la zona mejora;

aparecen nuevos restaurantes;

aumenta la demanda;

mejora la percepción del barrio;

y suben los precios de referencia.

Otro propietario puede verse perjudicado porque:

pierde una vista;

aumenta el tráfico;

sufre años de construcción;

o su edificio antiguo debe competir con producto completamente nuevo.

Por eso decir simplemente:

“Faena aumentará los precios de todo el Miami River”

sería demasiado simplista.

El impacto debe analizarse propiedad por propiedad.

La llegada de residentes cambia también el comercio

Si cientos o miles de nuevas unidades aparecen alrededor del Miami River, la transformación no será exclusivamente residencial.

Los residentes necesitan:

restaurantes;

cafeterías;

supermercados;

gimnasios;

servicios médicos;

salones;

servicios profesionales;

entretenimiento;

y comercios.

Eso puede crear oportunidades adicionales para propiedades comerciales y negocios.

Como Business Broker, este aspecto me interesa especialmente porque muchas veces la transformación residencial anticipa una segunda transformación comercial.

Primero llegan las grúas.

Después llegan los residentes.

Después llega el consumo.

El río puede convertirse en un corredor gastronómico todavía más importante

El Miami River ya cuenta con establecimientos que aprovechan su waterfront.

Pero una mayor concentración residencial puede fortalecer todavía más ese ecosistema.

Y esto crea una relación circular:

los buenos restaurantes aumentan el atractivo residencial;

los nuevos residentes aumentan la demanda de restaurantes;

el aumento del tráfico de consumidores atrae nuevas marcas;

y esas nuevas marcas vuelven a mejorar la percepción del área.

Así se construyen muchos distritos urbanos.

¿Puede ocurrir algo parecido a Edgewater?

No exactamente.

Cada barrio tiene características diferentes.

Pero Edgewater ofrece una lección interesante.

Durante años fue una zona extraordinariamente bien ubicada que permanecía a la sombra de mercados más conocidos.

Después comenzaron a llegar nuevos proyectos.

Luego otros.

Después restaurantes, servicios y nueva infraestructura.

Finalmente cambió la percepción completa del barrio.

Hoy nadie analiza Edgewater como lo hacía hace quince años.

La pregunta es si el Miami River puede estar entrando en una etapa parecida de revalorización conceptual.

No sabemos todavía la magnitud.

Pero existen señales que justifican observarlo.

¿Quién puede ser el comprador?

Faena Residences probablemente tendrá fuerte atractivo para compradores de alto patrimonio y capital internacional.

Miami continúa recibiendo compradores de:

América Latina;

Europa;

Canadá;

otros estados de Estados Unidos;

y diferentes mercados globales.

Para ese comprador, una branded residence puede ofrecer una ventaja importante:

reconocimiento.

Una persona que conoce Faena puede comprender rápidamente el posicionamiento del producto incluso sin conocer perfectamente cada micromercado de Miami.

Eso tiene valor comercial.

Pero el comprador internacional debe hacer todavía más due diligence

Precisamente porque compra desde lejos.

Nunca recomendaría evaluar un proyecto solamente mediante:

renderings;

brochures;

eventos de ventas;

o reputación de marca.

Hay que estudiar:

contrato;

depósitos;

developer;

financiamiento;

condiciones de cancelación;

fecha estimada;

riesgos de construcción;

costos proyectados;

restricciones;

y escenario de reventa.

Comprar preconstruction significa comprar parcialmente una promesa futura.

Y esa promesa debe analizarse cuidadosamente.

¿Qué debería mirar un inversionista alrededor del Miami River?

Yo vigilaría especialmente:

1. nuevas adquisiciones de terrenos;
2. assemblages;
3. solicitudes de zoning;
4. cambios de uso;
5. proyectos aprobados;
6. financiamientos de construcción;
7. ventas de terrenos;
8. nuevas marinas;
9. restaurantes y comercios;
10. infraestructura pública;
11. nuevos puentes o mejoras de movilidad;
12. precios por pie cuadrado de nuevos proyectos.

Cuando varias de esas variables comienzan a moverse juntas, podemos estar viendo algo más importante que un ciclo de construcción.

Podemos estar viendo la creación de un nuevo distrito.

El riesgo de llegar demasiado tarde

Existe una característica común en muchas transformaciones inmobiliarias.

Cuando el cambio es evidente para todo el mundo, los precios ya suelen reflejar buena parte de ese cambio.

Eso no significa comprar antes de tener información.

Significa exactamente lo contrario:

estudiar antes.

Observar antes.

Entender antes.

Y después decidir.

El inversionista no necesita adivinar.

Necesita detectar tendencias antes de que estén completamente maduras.

Reflexión de Jorge Julián Gómez

Faena Residences Miami me interesa por el proyecto.

Pero me interesa todavía más por lo que representa.

Una marca internacional de alto nivel está apostando por el Miami River no simplemente para construir residencias, sino para crear un distrito.

Eso es una señal.

No una garantía.

Una señal.

Miami continúa creciendo y, a medida que los terrenos extraordinarios de Brickell, Miami Beach y otros mercados se vuelven más escasos y costosos, el capital busca nuevas fronteras dentro de la propia ciudad.

El Miami River tiene varios ingredientes difíciles de reproducir:

agua, ubicación, navegación, proximidad a Brickell, proximidad a Downtown y terrenos con potencial de transformación.

Por eso considero que durante los próximos años no debemos mirar solamente cuánto se vende una residencia en Faena.

Debemos mirar:

qué se compra alrededor.

Qué terrenos cambian de manos.

Qué proyectos solicitan aprobación.

Qué edificios antiguos reciben ofertas.

Qué restaurantes llegan.

Qué infraestructura aparece.

Qué precios comienzan a establecerse.

Porque quizá dentro de algunos años descubramos que la historia más importante de Faena Residences Miami no fue la construcción de dos torres.

Quizá fue haber ayudado a acelerar la transformación de todo un tramo del Miami River.

Y para compradores, propietarios e inversionistas, esa diferencia es enorme.

Jorge Julián Gómez
Business Broker · Realtor
InterBloom Business Brokerage Inc.

Fuentes

Información oficial de Faena sobre Faena Residences Miami y el concepto de Faena District Miami River, incluyendo la participación de Rafael Viñoly Architects, el componente residencial, cultural y de waterfront y la visión de un distrito de varios bloques.

Faena Residences Miami — sitio oficial

Faena — presentación del nuevo Miami River District

Disclaimer: Este artículo tiene fines exclusivamente informativos y educativos. Los proyectos inmobiliarios en desarrollo pueden sufrir modificaciones de diseño, precios, unidades, calendario, financiamiento o alcance, e incluso retrasarse o no completarse según lo anunciado. Las referencias a posibles efectos sobre valores inmobiliarios representan análisis de mercado y no garantizan apreciación futura. Este contenido no constituye asesoramiento legal, fiscal, financiero ni una recomendación específica de inversión. Todo comprador o inversionista debe realizar su propia debida diligencia y consultar a los profesionales correspondientes antes de tomar una decisión.